Wohngebäudeversicherung: worauf es bei deinem Haus ankommt

Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, dazu bestimmte Frost- und Bruchschäden an versicherten Rohren. Naturgefahren wie Starkregen, Rückstau oder Erdrutsch nur dann, wenn Elementarschutz vereinbart ist.

Eine klassische Wohngebäudeversicherung schützt das versicherte Gebäude und die vereinbarten Gebäudebestandteile gegen die im Vertrag eingeschlossenen Gefahren. Typischerweise gehören dazu:

• Feuer, zum Beispiel Brand, Blitzschlag und Explosion
• Leitungswasser
• bestimmte Frost- und Bruchschäden an versicherten Rohren
• Sturm
• Hagel

Weitere Naturgefahren wie Überschwemmung durch Starkregen oder Hochwasser, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck oder Lawinen werden über den Elementar- beziehungsweise erweiterten Naturgefahrenschutz abgesichert, sofern dieser vereinbart ist.

Das klingt zunächst überschaubar. In der Praxis entscheidet aber nicht nur die Überschrift einer Gefahr, sondern die genaue Definition in den Versicherungsbedingungen.

„Elementar ist mitversichert“ oder „Leitungswasser ist drin“ sagt allein noch wenig über die Qualität des Tarifs aus.

Nicht bei den Grundgefahren, die sind überall ähnlich. Der Unterschied steckt in den Klauseln dahinter: Ableitungsrohre, Nebengebäude, Entschädigungsgrenzen, moderne Haustechnik.

Bei einem Vergleich schaue ich deshalb nicht nur darauf, ob Feuer, Leitungswasser und Sturm oder Hagel angekreuzt sind. Interessant wird es bei den Klauseln dahinter.

Deshalb sollte ein Gebäude nicht nur anhand von Baujahr, Wohnfläche und Adresse versichert werden. Das Grundstück und seine Besonderheiten gehören für mich genauso dazu.

Weil Versicherer sich nicht nur in Preis und Leistung unterscheiden, sondern darin, welche Gebäude sie überhaupt gern versichern. Der eine ist bei Neubauten stark, der nächste kommt mit älteren Häusern besser zurecht.

In kaum einer anderen Sachversicherung finde ich die Auswahl verschiedener Versicherer so wichtig wie bei der Wohngebäudeversicherung. Denn Versicherer unterscheiden sich nicht nur bei Leistungen und Preisen. Sie unterscheiden sich auch darin, welche Gebäude sie gerne versichern und wie sie bestimmte Risiken einschätzen.

Der eine Versicherer ist bei Neubauten besonders attraktiv und gewährt entsprechende Nachlässe. Ein anderer kommt mit älteren Gebäuden gut zurecht. Der nächste reagiert bei bestimmten Vorschäden zurückhaltender oder stellt höhere Anforderungen an den Sanierungsstand.

Die richtige Frage lautet nicht: Welcher Versicherer ist am günstigsten? Sondern: Welcher Versicherer passt zu genau diesem Gebäude und Grundstück?

Genau hier liegt der Vorteil einer unabhängigen Auswahl: Ich muss nicht versuchen, jedes Haus in dasselbe Tarifmodell zu pressen.

Oft nicht mehr. Ein alter Vertrag ist nicht automatisch schlecht, manche älteren Bedingungen sind sogar sehr ordentlich. Die Frage ist, ob das Haus heute noch dasselbe Haus ist, das damals versichert wurde.

Viele Wohngebäudeversicherungen laufen seit 10, 20 oder sogar 30 Jahren. Gebäude werden in dieser Zeit modernisiert, erweitert und technisch aufgerüstet. Gleichzeitig entwickeln sich auch die Leistungen moderner Wohngebäudeversicherungen weiter.

Entscheidend ist dabei nicht nur, ob eine Sache irgendwie zum Gebäude gehört. Viel wichtiger ist, gegen welche Schäden sie tatsächlich versichert ist und welche Entschädigungsgrenzen gelten.

Auch wenn eine Leistung im Vertrag vorhanden ist, kann eine alte Entschädigungsgrenze heute zu niedrig sein. Das kann beispielsweise Ableitungsrohre, Aufräumkosten, behördliche Mehrkosten, Dekontamination, Nebengebäude, Grundstücksbestandteile oder technische Anlagen betreffen.

Nicht vorschnell. Gerade bei älteren Gebäuden kann ein bestehender Vertrag wertvoll sein. Hat das Haus mehrere Vorschäden, fehlen Sanierungsnachweise oder gibt es besondere Nebengebäude, kann ein Neuabschluss schwieriger sein.

Deshalb sollte die Reihenfolge immer dieselbe sein:

1. 01Bestehenden Vertrag und Bedingungen prüfen.
2. 02Aktuellen Zustand von Haus und Grundstück aufnehmen.
3. 03Leistungslücken und veraltete Grenzen feststellen.
4. 04Alternativen am Markt prüfen.
5. 05Erst danach entscheiden, ob eine Umstellung wirklich sinnvoll ist.

Nicht über den Kaufpreis und nicht über den Marktwert. Entscheidend ist, welche Grundlage der jeweilige Tarif für die Wiederherstellung verwendet: Wert 1914, ein Wohn- oder Nutzflächenmodell, eine konkrete Versicherungssumme oder ein eigenes Bewertungsverfahren.

Fehler bei dieser Grundlage sind besonders unangenehm, weil sie oft jahrelang unbemerkt bleiben. Der Beitrag wird abgebucht, der Vertrag läuft, und erst beim größeren Schaden zeigt sich, ob die Angaben wirklich gepasst haben.

Unterversicherungsverzicht ist nur so gut wie die Voraussetzungen, unter denen er gilt.

Deshalb sollte geprüft werden, welche Angaben der Versicherer für den Unterversicherungsverzicht verlangt und ob Größe, Ausbau, Nutzung, Ausstattung und Nebengebäude korrekt erfasst wurden.

Vereinfacht gesagt wird das Gebäude auf ein fiktives Preisniveau des Jahres 1914 zurückgerechnet, über Anpassungsfaktoren entsteht daraus der heutige Wiederherstellungswert. Problematisch wird er nicht durch das Verfahren, sondern durch falsche oder ungeprüft übernommene Ausgangsdaten.

Gerade bei älteren Häusern mit mehreren Nebengebäuden sehe ich hier ein hohes Fehlerpotenzial. Eine Scheune, Werkstatt, Doppelgarage oder ein Anbau sollte nicht einfach grob geschätzt werden, wenn diese Angaben für die Versicherungssumme beziehungsweise den Unterversicherungsverzicht relevant sind.

• alte Wohnhäuser mit mehreren Bauabschnitten
• größere Nebengebäude
• ehemalige landwirtschaftliche Gebäude
• Anbauten und Wintergärten
• nachträglich ausgebaute Dachgeschosse
• hochwertige Modernisierungen
• ungewöhnliche Bauweisen oder Ausstattungen

Nicht einfach die bekannte Quadratmeterzahl übernehmen. Versicherer können die anzugebende Fläche je nach Tarif anders definieren als die klassische Wohnflächenberechnung, und Dachschrägen sind dabei ein typischer Stolperstein.

Viele Eigentümer übernehmen die Quadratmeterzahl aus einem Mietvertrag, Exposé, einer Wohnflächenberechnung oder einem alten Vertrag. Das kann falsch sein.

Bei manchen Versicherungsmodellen wird die Grundfläche ausgebauter Räume unter Dachschrägen anders oder vollständiger berücksichtigt als bei einer mietrechtlichen Wohnflächenberechnung. Auch Hobbyräume, ausgebaute Kellerbereiche oder Nutzflächen können je nach Modell anders behandelt werden.

Eine zu niedrig angesetzte Fläche kann dazu führen, dass die Grundlage des Vertrages nicht stimmt und der vereinbarte Unterversicherungsverzicht gefährdet wird.

Zuerst prüfen, welche Fläche der konkrete Versicherer tatsächlich abfragt. Erst dann eine Zahl eintragen.

Seltener, als die meisten denken. Eine Kernsanierung ist nicht „es wurde schon viel am Haus gemacht“. Versicherer definieren Sanierungsmaßnahmen und deren Umfang teilweise sehr unterschiedlich.

Gerade bei älteren Gebäuden ist der Sanierungsstand ein wichtiger Punkt in der Risikoprüfung. Je nach Versicherer können Sanierungsjahre Einfluss auf Annahme, Beitrag oder mögliche Nachlässe haben. Genau deshalb passieren hier besonders häufig Fehler.

Bei einem älteren Haus wurden vielleicht die Dachziegel erneuert, ein Teil der Wasserleitungen ausgetauscht, eine neue Heizung eingebaut und die Elektrik modernisiert. Für einen Eigentümer fühlt sich das verständlicherweise nach einer umfassenden Sanierung an. Für die Risikoprüfung eines Versicherers kann das trotzdem etwas anderes bedeuten.

• Dach: Neue Dachziegel allein können je nach Versicherer noch keine vollständige Dachsanierung darstellen. Manche Versicherer möchten wissen, ob auch Lattung, Unterkonstruktion oder weitere wesentliche Bestandteile erneuert wurden.
• Leitungswasser: Wurden nur einzelne Wasserleitungen erneuert, gilt das Leitungswassersystem nicht automatisch als saniert. Je nach Fragestellung können auch Zu- und Ableitungen auf dem Versicherungsgrundstück relevant sein.
• Heizung: Eine neue Heizungsanlage bedeutet nicht zwingend, dass auch die Heizungsrohre saniert wurden. Wärmeerzeuger und Rohrnetz sind zwei unterschiedliche Dinge.
• Elektrik: Auch hier sollte klar sein, was tatsächlich erneuert wurde. Nur der Sicherungskasten, einzelne Leitungen, oder die Installation umfassend?

Die Versuchung ist nachvollziehbar: Ein jüngeres Sanierungsjahr oder die Einstufung als kernsaniert kann die Annahme erleichtern oder einen günstigeren Beitrag ermöglichen. Wenn die Angabe aber nicht zur Definition und Fragestellung des Versicherers passt, kann daraus eine falsche Risikodarstellung werden. Das ist besonders unangenehm, wenn der Fehler erst bei einem größeren Schaden auffällt.

Nicht den gewünschten Nachlass zur Grundlage der Antwort machen, sondern die tatsächliche Sanierung.

Nicht automatisch. Ein Haus von 1930 kann versicherungstechnisch völlig anders zu beurteilen sein als das nächste Haus aus demselben Jahr. Entscheidend ist, was seitdem passiert ist.

Relevant können insbesondere sein:

• Dach
• Elektrik
• Wasserleitungen
• Abwasserleitungen
• Heizungsanlage
• Fenster
• Sanitäreinrichtungen
• Anbauten und Umbauten
• Nutzungsänderungen

Bei älteren Gebäuden fragen Versicherer teilweise genauer nach dem Sanierungsstand. Das Problem: Gerade bei Häusern, die lange in Familienbesitz sind, fehlen Rechnungen oder eindeutige Sanierungsjahre. Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Gebäude nicht versicherbar ist. Es kann aber die Auswahl geeigneter Versicherer deutlich beeinflussen.

Auch Vorschäden spielen eine Rolle. Manche Versicherer kommen mit bestimmten Schadenverläufen gut zurecht, andere reagieren bei mehreren Leitungswasser- oder Elementarschäden deutlich zurückhaltender.

Nicht selbstverständlich. Bei einem kleinen Gartenhaus ist das häufig unkompliziert. Stehen neben dem Wohnhaus eine Doppelgarage, eine größere Werkstatt und eine alte Scheune, sollte genau geprüft werden, was im Vertrag tatsächlich erfasst ist.

Garage, Werkstatt, Schuppen, Gartenhaus oder alte Scheune werden bei der Gebäudeversicherung schnell übersehen. Dann sollte genau geprüft werden:

• Welche Gebäude sind im Vertrag tatsächlich erfasst?
• Welche Fläche beziehungsweise welcher Wert wurde angesetzt?
• Wie werden die Gebäude genutzt?
• Gelten automatische Einschlüsse nur bis zu bestimmten Flächen oder Summen?
• Sind alle vereinbarten Gefahren für das jeweilige Nebengebäude sinnvoll?
• Gibt es Leitungswasser überhaupt in diesem Gebäude?
• Ist eine private, gewerbliche oder ehemalige landwirtschaftliche Nutzung vorhanden?

Gerade bei großen Grundstücken kann eine pauschale Schätzung von Nebengebäuden zu falschen Grundlagen führen. Deshalb gehören sie sauber in die Wertermittlung und in die Risikobeschreibung.

Das hängt stark vom Tarif ab und ist eine der teuersten Lücken überhaupt. Bei Leitungswasserschäden denken viele zuerst an ein geplatztes Rohr im Bad. Die teuren Überraschungen liegen unter dem Haus oder im Grundstück.

Deshalb sollte geklärt werden:

• Welche Zu- und Ableitungsrohre innerhalb des Gebäudes sind versichert?
• Wie sind Rohre unterhalb der Bodenplatte geregelt?
• Sind Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück versichert?
• Wie sieht es außerhalb des eigenen Grundstücks aus?
• Welche Entschädigungsgrenzen und Selbstbeteiligungen gelten?
• Sind nur klassische Rohrbrüche versichert oder gibt es Erweiterungen für weitere Schadenursachen?
• Werden Leckortung, Freilegung, Erdarbeiten und Wiederherstellung ausreichend übernommen?

Gerade bei älteren Grundstücken können Erdarbeiten, Pflaster, Terrassen oder Bepflanzungen die Reparatur eines Abwasserrohres deutlich verteuern.

Nicht automatisch. Ein klassischer Rohrbruchschutz bedeutet nicht, dass Wurzeleinwuchs oder Muffenversatz mitversichert sind. Dafür braucht der Tarif eine ausdrückliche Erweiterung.

Ein Grundstück mit altem Baumbestand kann wunderschön sein. Für die Gebäudeversicherung stellt sich aber eine zusätzliche Frage: Wo verlaufen eigentlich die Abwasserleitungen? Stehen große Bäume in der Nähe alter Leitungen, können Wurzeln in beschädigte Stellen oder Rohrverbindungen eindringen.

Bei einem solchen Grundstück sollte deshalb gezielt geprüft werden, ob der Tarif hierfür eine ausdrückliche Erweiterung vorsieht und welche Kostenpositionen eingeschlossen sind.

Bäume können außerdem an anderer Stelle relevant werden: etwa bei Sturm, wenn Bäume oder Äste auf Gebäude fallen, oder bei Kosten für das Entfernen, Wiederaufforsten oder Wiederherstellen von Grundstücksbestandteilen. Auch hier unterscheiden sich Tarife.

Ein guter Gebäudeschutz sollte zum tatsächlichen Grundstück passen, nicht nur zum Haus auf dem Papier.

Das hängt am Wortlaut der Bedingungen. Viele Bedingungswerke knüpfen Überschwemmung daran, dass Grund und Boden großflächig mit erheblichen Mengen Oberflächenwasser überflutet sind. Eine örtlich begrenzte Wasseransammlung erfüllt das nicht zwangsläufig.

Starkregen kann grundsätzlich auch weit weg von Flüssen und klassischen Hochwassergebieten zu erheblichen Schäden führen. Deshalb gehört der Elementar- beziehungsweise erweiterte Naturgefahrenschutz für mich zu den Punkten, die bei jedem Gebäude zumindest geprüft werden sollten. Wichtig ist aber auch hier die genaue Definition.

Nicht nur fragen: Ist Elementar versichert? Sondern: Wie definiert dieser Tarif Überschwemmung, und welche Erweiterungen gibt es?

Bei Starkregen kann die Kanalisation überlastet sein. Wasser gelangt dann über Ableitungsrohre oder angeschlossene Einrichtungen zurück ins Gebäude. Ob das versichert ist, hängt vom Einschluss und von den Obliegenheiten ab.

Hier sollte geprüft werden, ob Rückstau eingeschlossen ist, welche Rückstausicherungen verlangt werden, welche Obliegenheiten gelten und ob eine Selbstbeteiligung vereinbart ist.

„Ist mitversichert“ reicht als Auskunft nicht. Interessant ist, wie weit der Schutz tatsächlich geht: Diebstahl, Vandalismus, Überspannung, Tierbiss und technische Schäden sind je nach Tarif sehr unterschiedlich geregelt.

Ein Haus verändert sich. Vielleicht wurde die Wohngebäudeversicherung vor 15 Jahren abgeschlossen. Inzwischen gibt es Photovoltaik, Batteriespeicher, Wärmepumpe, Wallbox oder weitere technische Anlagen.

Bei Photovoltaik können zum Beispiel relevant sein:

• Feuer, Sturm und Hagel
• Überspannung und Kurzschluss
• Tierbiss
• Diebstahl und Vandalismus
• technische Schäden, soweit vereinbart
• Batteriespeicher und Wechselrichter
• Ertragsausfall beziehungsweise Nutzungsausfall
• Mehrkosten nach einem Schaden

Bei Wärmepumpe und außen angebrachter Technik:

• Diebstahl
• Vandalismus
• Sturm und Hagel
• Überspannung
• Tierbiss
• technische Beschädigung
• Folgekosten und Wiederherstellung

Auch hier gilt: Die genaue Deckung hängt vom Tarif ab. Bei älteren Verträgen lohnt sich deshalb ein Abgleich mit dem heutigen Gebäude.

Bei einer Versicherung zum gleitenden Neuwert ist der Teil der Entschädigung, der über den Zeitwert hinausgeht, häufig an eine Wiederherstellung gebunden. Frist, Anforderungen und die Frage, ob am bisherigen Ort gebaut werden muss, hängen von den vereinbarten Bedingungen ab.

Eine Frage, über die sich die wenigsten Gedanken machen, solange das Haus steht: Möchte ich mein Haus nach einem Totalschaden überhaupt wieder aufbauen?

Stell dir vor, das Haus brennt vollständig ab. Vielleicht bist du zu diesem Zeitpunkt in einer Lebensphase, in der du gar kein neues Haus mehr bauen möchtest. Vielleicht willst du eine Wohnung kaufen, umziehen oder das Grundstück verkaufen.

Deshalb sollte man sich schon beim Tarifvergleich fragen:

• Was wird ausgezahlt, wenn ich nicht wieder aufbaue?
• Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich die volle Neuwertentschädigung?
• Welche Frist gilt für die Sicherstellung der Wiederherstellung?
• Muss an derselben Stelle wieder aufgebaut werden?
• Darf ich an einem anderen Ort neu bauen?
• Wie werden behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen und Mehrkosten behandelt?

Das sind keine Fragen, die beim Abschluss besonders spannend wirken. Nach einem Totalschaden können sie finanziell enorm wichtig werden.